Neubauten & Umbauten
Das neue Teilzonenreglement stellt Bauherren vor große Herausforderungen, da viele bestehende Gebäude nicht den neuen Vorschriften entsprechen. Bei Umbauten müssen oft umfassende Anpassungen vorgenommen werden, was die Kosten und den Aufwand erheblich steigert. Dies führt dazu, dass geplante Modernisierungen oft nicht realisierbar sind. Auch wird der Wert des Grundstücks infolge dieser neuen Regelungen herabgesetzt. Um diesen Problemen zu begegnen, sind flexiblere Bestimmungen oder Anpassungsregelungen notwendig, um eine realistische Umsetzung zu gewährleisten.
Es ist zudem auffällig, dass die Quartierplanung verschwiegen oder nicht transparent kommuniziert wurde, was zu einem Mangel an Einsicht und Verständnis bei den betroffenen Eigentümern führt. Dabei wurde nicht offengelegt, dass in die Quartierplanungen unter anderem ein 80 Meter hoher Turm sowie mehr als 1.000 neue Einwohner eingeplant sind (was unserer Meinung nach der eigentliche Grund für die Tramverlängerung ist). Gleichzeitig erhalten gewisse Akteure Sonderkonditionen im Rahmen der Quartierplanung, was zu einer Ungleichbehandlung führt.
Neues Teilzonenreglement / Teilzonenplan
Bisheriges Teilzonenreglement / Teilzonenplan
Vergleich Teilzonenplan Bisher und Neu
Quelle einzelne Pläne: https://zukunft-allschwil.ch/
Legende Plan bisher:
Legende Plan neu
Die bisherigen Bestimmungen legen eine Grünflächenziffer von 0 bis 10% fest (in den Zonen um die Binningerstrasse), wobei Dachbegrünungen zu 50% angerechnet werden können.
Bei Neubauten, Ersatzbauten und bedeutenden Umbauten muss neu eine Grünflächenziffer zwischen 15 und 40% erreicht werden. Bodengebundene Fassadenbegrünungen dürfen zu 20% der Grünflächenziffer angerechnet werden, wobei sie jedoch nicht mehr als 50% der erforderlichen Grünfläche ersetzen dürfen. Begrünte Flächen über Tiefgaragen mit einer Substratstärke von mindestens 1.0 m dürfen zu 50% der Grünflächenziffer angerechnet werden. Grünflächen auf Dachterassen können neu nicht mehr der Grünflächenziffer angerechnet werden.
Bei Flachdächern ab einer Fläche von 300 m² dürfen maximal 50% der Fläche als Dachterrasse genutzt werden. Die übrige Fläche muss zwingend extensiv oder intensiv begrünt werden, auch wenn sie zur Energiegewinnung genutzt wird.
Die Grünflächenziffer (GZ) ist das Verhältnis der anrechenbaren Grünfläche (aGrF) zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Als anrechenbare Grünfläche gelten natürliche und/oder bepflanzte Bodenflächen eines Grundstücks, die nicht versiegelt sind und die nicht als Abstellfläche dienen.
Abstellplätze für Autos, Motos, Fahrräder (Art. 38)
Für die Berechnung der erforderlichen Anzahl Abstellplätze sowie weiterführende Bestimmungen ist das Abstellplatzreglement der Gemeinde Allschwil heranzuziehen. Zur Förderung der Versickerungsfähigkeit sollen offene Abstellplätze möglichst unversiegelt realisiert werden. Zur optischen Aufwertung und als Beitrag zum Siedlungsklima ist pro 10 Abstellplätze ein hochstämmiger Baum zu pflanzen.
Quelle: https://zukunft-allschwil.ch/wp-content/uploads/2024/05/TZR_Binningerstrasse_240516.pdf
Gemeinde lässt Grünfläche (Sportplatz) verschwinden und lässt das Gewerbe es wieder aufbauen.
Vergleich: Grünzone Bisher (Links) und Neu (Rechts)
Quelle: https://nodi.mapplus.ch/
Zonenspezifische Bestimmungen
Die Nutzung und Ausnützungsziffern in den verschiedenen Zonen werden gemäß den kantonalen Vorgaben und der IVHB in Art. 20 festgelegt, wobei der Masterplan die Grundlage bildet. Gemäß IVHB ist keine Ausnützungsziffer vorgesehen, im Kanton Basel-Landschaft ist sie jedoch weiterhin erlaubt.
Bitte beachten Sie die öW+A Vorgaben.
| WG-L | WG-LH | WG-S | W-S | Z-L | Z-Z | Z-G | G-Z15 | G-L20 | G-S15 | G-S20 | öW+A | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Wohn- und Geschäftsszone Letten | Wohn- und Geschäftszone Langenhag | Wohn- und Geschäftszone Stockbrunnenrain | Wohnzone Stockbrunnenrain | Zentrumszone Letten | Zentrumszone Ziegelei | Zentrumszone Gartenhof | Gewerbezone Ziegelei G-Z15 | Gewerbezone Letten G-L20 | Gewerbezone Stockbrunnenrain G-S15 | Gewerbezone Stockbrunnenrain G-S20 | Zone für öffentliche Werke und Anlagen | |
| (Art 21 TZR) | (Art 22 TZR) | (Art 23 TZR) | (Art 24 TZR) | (Art 25 TZR) | (Art 26 TZR) | (Art 27 TZR) | (Art 28 TZR) | (Art 28 TZR) | (Art 28 TZR) | (Art 28 TZR) | (Art 29 TZR) | |
| Maximale Ausnützungs- ziffer (Art 4 TZR) |
1.5 | siehe Art 22 Abs. 3 TZR |
1.5 | 1.2 | 1.5 | 1.6 | 1.5 | 1.6 | 2.0 | 1.6 | 2.0 | - |
| Maximale Fassadenhöhe für Hauptbauten in m (Art 8 Abs. 1 TZR) |
17.2 | siehe Art 22 Abs. 3 |
14.2 | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Maximale Gebäudehöhe für Hauptbauten in m (Art 8 Abs. 2 TZR) |
20 | siehe Art 22 Abs. 3 TZR |
17 | siehe Art 24 Abs. 5 TZR |
20 | 20 | siehe Art 27 Abs. 2 TZR |
15 | 20 | 15 | 20 | - |
| Lärmempfindlich- keitsstufe ES |
III | III | III | II | III | III | III | III | III | III | III | II |
| Mindestanteil Gewerbe in % | Einschränkungen gemäss Art 21 Abs. 3 TZR | Einschränkungen gemäss Art 22 Abs. 8 TZR | Einschränkungen gemäss Art 23 Abs 3 TZR | - | 70 ¹) Einschränkungen gemäss Art 25 Abs. 4 TZR |
70 ¹) Einschränkungen gemäss Art 26 Abs. 5 TZR |
- | - | - | - | - | - |
| Minimale Grünflächenziffer in % (Art 7 TZR) | 20 | 15 | 20 | 40 | 15 | 15 | 20 | 15 | 15 | 15 | 15 | - |
Messweisen ohne Vorgabe sind mit einem Gedankenstrich "-" gekennzeichnet.
Zonenspezifische Bestimmungen bisher:
öW-A Bestimmungen bisher:
